场景指南 · 签约前 3 天
租房签约与退租
押金纠纷的胜负, 在签字那一刻就决定了
从核对产权到退租拍照, 租房的坑全部有法条兜着, 前提是当初写进了合同。
签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途
📌 签约前查产权证和抵押, 所有款项转账并备注用途
最常见的两种血本无归，一是租金付给了不是产权人的人，二是房子早就抵押给银行、后来被查封。签约前去不动产登记中心查一次产权和抵押。所有钱走转账，备注写「某某房屋某月租金」，出了纠纷这就是直接证据。
收益与来源
最常见的两种血本无归，一是把租金付给了不是产权人的人，二是房子早就抵押给银行，后来被查封。转账时备注「某某房屋某月租金」，出了纠纷这就是直接证据
押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同
📌 押金数额、退还时间、扣减情形, 一条条写进合同
押金多少、什么时候退、什么情况下能扣，签字前就要写进合同。合同里没写的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。
收益与来源
行政法规写得很明白：「出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。」三件事要写进合同：押金收多少、什么时候退、什么情况下能扣。合同里没写的理由，房东不能拿来扣你的钱
中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东
📌 租金押金直接给房东, 中介代收是违规的
按规定，房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路的机会。真跑了，你租金白交，还会被房东赶走。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。
收益与来源
行政法规把「代收、代付住房租金、押金」列为房地产经纪机构的禁止行为，中介不能替房东收你的房租和押金。钱在中介手里过一道，就多一次卷款跑路的机会
别租隔断房：最小出租单位是原设计的房间，厨房、卫生间、阳台不得住人
📌 厨房卫生间阳台不得住人, 隔断房别租
按规定，最小的出租单位是原来设计好的那间房。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能住人。这种房被查处之后，你可能要搬走。另外，租期内房东也不能自己说涨租就涨租。
收益与来源
规章写得很明白，最小的出租单位是原设计的房间，不能把一间房再隔成几间分开租。人均租住建筑面积不得低于当地规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。租期内出租人也不得单方面随意提高租金
租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年
📌 长租公寓先查资金监管账户, 别一次付一年
一次性付一年，拿到的折扣就那么点。公司一旦倒了，你的押金和剩下十几个月的房租一起没。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还是你按月还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。
收益与来源
行政法规要求转租经营的住房租赁企业「设立住房租赁资金监管账户并向社会公示」。转租经营就是企业从房东手里整租下来，再转租给你。一次性付一年拿到的那点折扣，抵不上企业跑路时押金和剩余租金一起没的风险。同时签了租金贷的，风险更大
现场出了事，先拍全景，再拍位置关系，最后拍损坏和伤情，原图原视频别删
📌 入住当天拍全屋带日期的照片, 退租时这就是你的押金
只对着车上一道划痕或者地上一件东西拍特写，过几天没人知道它原来在哪。先拍一段全景，把路口、门牌、车、人和周围都收进去，再拍相互位置，最后拍细节。要挪动东西或者车，能先拍就先拍。原图原视频留在手机里，别只存一份聊天软件里转过的。
收益与来源
民事诉讼法第六十六条把物证、视听资料和电子数据都列为证据。最高人民法院的证据规定第十四条把图片、音频、视频列为电子数据。第十五条要求交电子数据的原件，拿录像当证据要交原始载体。照片和录像能把马上会变的现场状态留下来，再和报警记录、维修记录、病历、证人说法互相对上。「全景、位置、细节」这个顺序是经验做法，法律没有规定（全国）
房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬
📌 房东中途卖房, 你的租约继续有效, 不用搬
租期内房子被卖掉，你的租约照样有效。新房东要按原来的合同让你住到期满。不用搬，也不用重新谈价钱。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据都留好。
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民法典里有一条叫「买卖不破租赁」。法条原话是：租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。意思是租期里房子换了主人，已经签好的租约照样有效。新房东要按原合同让你住到期满
被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房
📌 被断水断电换锁赶人, 先报警留证——法规明令禁止
房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或者搬走，法规明令禁止。遇上了先报警。出警记录是你以后要求赔损失的证据。不要自己动手和对方对抗。
收益与来源
行政法规写得很明白：「出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。」腾退就是让你搬走。遇到这类情况先报警，把证据留下。不要自己动手对抗